.png)
Узаконивание самовольных построек
оформление недвижимости
(351) 233-50-35
Выбрать юриста можно ЗДЕСЬ
Проблемное оформление недвижимости (регистрация прав на здания, строения, сооружения)
| Ситуация | Пути решения проблемы |
| На Вашей территории имеется старый объект недвижимости, на который утрачены документы | В этой ситуации необходим комплексный анализ и выбор вариантов решения проблемы. Может быть, в Вашем случае возможно «узаконить» постройку, как самовольную, может быть, признать право собственности по давности владения, может быть, есть возможность подобрать документы, которые позволят зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке. |
| Построили (или перестроили) здание без документов и не можете получить «зеленку» | «Узаконение» самовольных построек и реконструкций путем признания права собственности в суде или арбитражном суде (ст. 222 ГК РФ) |
| Участвовали в строительстве в качестве инвестора, а право собственности зарегистрировать не получается | В зависимости от ситуации возможно предъявление иска о признании права собственности или о признании незаконным отказа Росреестра в регистрации права. |
Формально юридически самовольная постройка – это здание, строение, сооружение, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей, или без получения разрешительной документации (ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку не возникает, т.е. такой объект автоматически оказывается «вне закона». В реальности под самовольной постройкой приходится понимать любой объект недвижимости, на который у владельца нет документов. Например, здание было построено несколько десятков лет назад и не поставлено на учет в БТИ, при этом документы о строительстве по каким-то причинам были утрачены. Такая постройка автоматически попадает под понятие самовольной.
«Узаконением самовольной постройки» называется получение решения суда (арбитражного суда) о признании права собственности за ее владельцем. На основании решения суда регистрируется право собственности, и владелец получает «зеленку». Таким образом, производится легализация самовольных построек.
Долгое время узаконение самовольных построек относилось к одной из наиболее простых категорий судебных дел. Однако в последнее время законодательство и арбитражная практика по этому вопросу серьезно ужесточились. Этот процесс начался в 2006 году, когда были внесены изменения в статью 222 Гражданского Кодекса РФ, и возможность узаконить самовольные постройки была отнята у всех, кроме собственников земельных участков и тех, кому земля принадлежала на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Следующим этапом ужесточения практики узаконения самовольных построек стал 2010 год, когда вышло подряд два разъяснения Верховного и Высшего Арбитражного Судов, в соответствии с которыми обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку стала подтвержденная попытка получения разрешения на строительство:
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
- Информационное письмо Президиума ВАС от 09.12.2010г. №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (подробнее ЗДЕСЬ)
В 2015 году Федеральным законом от 13.07.2015 №258-ФЗ в законодательство о самовольных постройках снова были внесены очередные изменения (подробнее ЗДЕСЬ).
Больнее всего эти изменения ударили именно по коммерческим объектам, поскольку постройки, возведенные гражданами, суды до сих пор не редко продолжают узаканивать в нарушение всех перечисленных норм. С нежилыми же объектами все сложнее: возросли и риски предъявления встречного иска о сносе самовольной постройки.
Тем не менее, узаконение самовольных построек возможно и сейчас (в том числе, это относится к объектам коммерческого использования). Обязательным условием положительного разрешения ситуации является наличие прав на землю. Однако сбор документов, необходимых для установления права серьезно усложнился, поскольку приходится проходить весь путь, необходимый для получения разрешения на строительство. При этом для узаконения нежилых объектов не обойтись без подготовки дорогостоящего рабочего проекта. Кроме того, не так давно открылась небольшая лазейка для узаконения старых построек, возведенных на землях советских колхозов и совхозов (подробнее ЗДЕСЬ)
Работа по узаконению самовольных построек стала значительно менее конвейерной, чем раньше. Она требует от юриста вдумчивого подхода и времени, а от заказчика — терпения. Но согласитесь, результат того стоит.
(351) 233-50-35