Снос самовольных построек притормозили: изменения Гражданского кодекса от августа 2018г.

Госдума в очередной раз порадовала изменениями правил о самовольных постройках. Соответствующий законопроект уже прошел третье чтение, одобрен в Совфеде, и можно не сомневаться, что в итоге вступит в силу.

Что изменилось:

Для начала хорошие новости:

1. Предусмотрена защита прав добросовестных владельцев самовольных построек:
1.1. Если собственник при возведении постройки на участке, для которого установлены ограничения по строительству (охранные зоны, особые условия использования) не знал и не мог знать, что строит незаконно, то такая постройка не является самовольной.
Что означает сакраментальная фраза «не знал и не мог знать» в данном случае? Не могу сказать. Покажет практика. Думаю, речь идет о ситуациях, когда выполняются одновременно два обстоятельства:

• наличие у владельца самовольной постройки прав на землю, разрешения на строительство и всех необходимых согласований. Если всего этого не было на момент строительства, то о добросовестности не может быть и речи (п. 1 ст. 222 ГК РФ в новой редакции).
• данные об особых условиях использования земли не внесены в ЕГРН;

1.2. Установлен прямой запрет для органов местного самоуправления принимать решения о сносе самовольных построек, право собственности на которые зарегистрировано. Такой решение теперь может быть вынесено только судом. Таким образом, московская ситуация массового сноса зарегистрированных объектов по решению городской администрации повториться не должна (абз. 6 п. 4 ст. 222 ГК РФ в новой редакции).

2. Порядок признания судом права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ) сохранен.

3. Особого внимания заслуживает новый подход к ситуации, когда суд не находит оснований признания права собственности на самовольную постройку. Установив факт самовольного строительства объекта, не соответствующего требованиям нормативов, суд теперь вправе вынести не только решение о сносе, но и другое решение: о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями (какой из этих вариантов выполнять впоследствии решает владелец самовольной постройки). Таким образом, шансы сохранить постройку резко повышаются.
Специальные критерии, позволяющие понять, в каких случаях суд должен принять то или другое решение (о сносе; о сносе или приведении в соответствие), законом почему-то не установлены. Так же не предусмотрено требование для суда определить, какие именно действия должен предпринять владелец самовольной постройки, чтобы привести постройку в соответствие (пункты 3.1, 3.2. ст. 222 ГК РФ).

4. Похожие правила теперь действуют для органов местного самоуправления.
ОМСУ теперь тоже могут принять в отношении самовольной постройки одно из двух решений:

• о сносе;
• о сносе или о приведении в соответствие. 

В случае, если ОМСУ принял решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, выбор о том, что с постройкой делать: приводить в соответствие или сносить, опять же остается за владельцем.
В отличие от суда, орган местного самоуправления при принятии таких решений связан определенными критериями. Решение о сносе без права владельца привести постройку в соответствие с требованиями может быть вынесено органом местного самоуправления только в двух случаях:

• полного отсутствия у владельца правоустанавливающих документов на землю (кроме случаев, когда здание возведено до введения в действие ЗК РФ — п.5 ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации");
• расположения земельного участка в границах земель общего пользования.

Решение о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями принимается ОМСУ, если постройка находится в границах зоны с особыми условиями, границы которой установлены в соответствии с законодательством (видимо, внесены в ЕГРН) и при этом:

• на нее отсутствует разрешение на строительство (кроме случаев, если здание возведено до 14 мая 1998 года — п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") или;
• разрешенное использование участка не предполагает строительства такого объекта.

ОМСУ не обладают полномочиями сносить самовольные постройки, расположенные на земельных участках, относящихся к частной собственности (абз. 5 п. 4 ст. 222 ГК РФ в новой редакции). Так же ОМСУ не могут принимать таких решений в отношении жилых домой (индивидуальных и многоквартирных), садовых домов (абз. 6 п. 4 ст. 222 ГК РФ в новой редакции), объектов религиозного назначения (ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

5. Запрещен снос (в том числе по решению суда) самовольных индивидуальных жилых домов и жилых строений на дачных участках, обладающих следующими признаками одновременно:

• право собственности на них зарегистрировано до 01.09.2018 (успевайте, есть еще месяц);
• параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
• эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений. 

Это правило так же применяется в случае перехода прав на такие объекты, состоявшегося после 01.09.2018 (пункты 3, 4 ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

5. И наконец, самая хорошая новость! Если владелец самовольной постройки приведет ее в соответствии с установленными требованиями, он приобретает на постройку право собственности (пункт 3.2. ст. 222 ГК РФ в новой редакции)! Таким образом, возник новый порядок узаконения самовольных построек. Подробнее мы разберем его в следующих статьях.
Непонятно только, каким документом будет подтверждаться выполнение владельцем установленных требований, и на основании чего именно будет проводиться государственная регистрация прав на такие объекты.

Плохая новость:

1. Придуман новый способ, как заставить владельцев сносить самоволки за свой счет: если в установленный срок самовольная постройка не будет приведена в соответствие с установленными требованиями или снесена, земельный участок смогут изъять у собственника (ст. 285 ГК РФ в новой редакции).

В целом, изменения конечно очень позитивны для множества граждан и предприятий. Осталось только понять, как именно все эти механизмы будут работать в реальной жизни.

Материал подготовила Татьяна Скворцова