Комментарий к новому закону «О садоводстве..»

Федеральный  закон от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества..» (далее, Новый закон) вступает в силу с 01 января 2019 года. Основные его положения  сводятся к следующему:

1. Закон содержит прямое указание на возможность размещения на садовом участке не только садового, но и жилого дома. Перевод садового дома в жилой и жилого дома в садовый в соответствии с Новым законом должен осуществляться в порядке, установленном Правительством (п. 3 ст. 23 Нового закона). Пока утвержденного порядка нет. Сейчас, напомню, признание садового дома пригодным для проживания в целях регистрации в саду по месту жительства осуществляется в суде. 

2. Введено понятие садового дома. Раньше в законе такого понятия не было. Все садовые и дачные дома обычно регистрировались в ЕГРП (ЕГРН), как нежилые. Теперь все домики, зарегистрированные в ЕГРП (ЕГРН) в качестве нежилых и расположенные на садовых земельных участках, будут считаться садовыми домами. Однако автоматического переименования не произойдет. Изменение данных в реестре будет осуществляться по заявлению собственника в добровольном порядке (п. 11 ст. 54 Нового закона). 

3. Из закона исключено понятие «дачный участок», и дано новое определение понятию «садовый земельный участок». 

«Садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей» (п. 1 ст. 3 Нового закона)  . 

К сожалению, до сих пор  не устранены разночтения в наименовании и содержании видов разрешенного использования, применяемых в Федеральном законе «О садоводстве...» и Классификаторе видов разрешенного использования. Разница бросается в глаза.  Вид разрешенного использования, предусмотренный Классификатором  «ведение садоводства — 13.3» по-прежнему не предполагает размещение жилого дома, а предусматривает лишь строительство садовых домов. 

Вводные положения к Новому закону (п. 7 ст. 54 Нового закона) направлены на устранение этих разночтений путем придания единого смысла всем видам разрешенного использования, которые на настоящий момент встречаются в документах на садовые и дачные участки. Все они теперь считаются «садовыми земельными участками». Однако единой терминологии в нормативных актах по-прежнему нет, что не может не создавать путаницу. Хочется надеяться, что классификатор приведут наконец в соответствие федеральному закону.

4. Установлена единая организационно-правовая форма некоммерческих организаций, объединяющих граждан — правообладателей садовых земельных участков или огородных земельных участков. Теперь такая организация должна будет именоваться садоводческим некоммерческим товариществом или огородническим некоммерческим товариществом.

В законе содержится множество норм, регулирующих корпоративное устройство этих организаций. Садоводческие, огороднические и дачные объединения граждан должны привести свои учредительные документы в соответствие с данным законом при первом изменении устава. Конкретного ограничительного срока для этого не устанавливается.

Садоводческие, огороднические и дачные кооперативы должны быть преобразованы в товарищества собственников недвижимости или должны привести свои уставы в соответствие с законодательством о сельскохозяйственной кооперации, если планируют осуществлять производство или переработку сельскохозяйственной продукции. Сделать это так же необходимо при первом изменении устава. Конкретных сроков для этого не предусмотрено. До момента приведения уставов в соответствие с новым законодательством, деятельность таких организаций регулируется новым законом. 

5. Урегулировано взаимодействие садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ с гражданами, владеющими садовыми (огородными) земельными участками на их территории и не являющихся членами данных товариществ. В частности, прямо указано, что данные граждане обязаны вносить плату за приобретение, создание и содержание имущества общего пользования в размере ежегодных целевых и членских взносов членов товарищества, и имеют право принимать участие в общих собраниях членов данных товариществ по многим вопросам.

6. Подтвержден старый тезис о том, что садовые земельные участки могут располагаться на землях двух категорий: землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения. При этом особенно подчеркивается, что установление границ территорий садоводств и огородничеств не является самостоятельным основанием для придания территоии статуса населенного пункта (пункты 11, 12 ст. 23 Нового Федерального закона). При этом в статью 79 Земельного Кодекса внесено изменение, прямо запрещающее предоставление сельскохозяйственных угодий под садовые участки.

7. Для территорий садоводств теперь обязательно утверждение градостроительных регламентов и «строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства”. Таким образом, возникло существенное органичение возможности нового строительства на садовых земельных участках, которого раньше не было. Отметим, что ранее для территорий садоводств, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения градостроительные регламенты не утверждались (пункты 2, 4 ст. 23 Нового федерального закона).

8. Важное изменение внесено в п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса. Теперь прямо указано, что вовсе не любое строительство на садовом участке допускается без получения разрешения. Разрешение на строительство по-прежнему не требуется только при строительстве садовых домов и хозяйственных построек в границах садовых участков. Разрешение на строительство жилого дома требуется, даже если дом возведен на садовом участке. 

9. В статьи 45 и 46 Градостроительного Кодекса внесены изменения, в соответствии с которыми решение о подготовке документации по планировке территории принимаются садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении своего земельного участка самостоятельно, т. е. без обращения в какие-либо органы власти. Публичные слушания по данному вопросу не проводятся.

10. Установлен правовой режим имущества общего пользования и земельных участков общего назначения.  Теперь это имущество, созданное после вступления в силу данного Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам участков, расположенных на территории садоводства или огородничества. Обратите внимание, не членам товарищества, а именно собственникам земли. Вообще,  складывается впечатление, что факт членства в товариществе имеет все меньшее правовое и жизненное значение. Право общей долевой собственности возникает с момента государственной регистрации такого права (п. 2 ст. 25 Нового Федерального закона). 

Имущество общего пользования , созданное ранее вступления в силу Нового закона и принадлежащее товариществу, может быть передано им в общую долевую собственность собственников участков. При этом такая передача не считается дарением (п. 3 ст. 25 Нового закона). Отмечу, что эта оговорка достаточно важна, т. к. имеет благоприятные налоговые последствия.

11. Доля в праве на имущество общего пользования следует судьбе права собственности на садовый  земельный участок. Отчуждение такой доли без садового земельного участка, а равно, выдел такой доли запрещены законом (п. 4 ст. 25 Нового закона). Таким образом, правовой режим имущества общего пользования в садоводческих и огороднических товариществах стал все более походить на правовой режим общего имущества многоквартирного дома.

В целом, по моим впечатлениям, новый закон вряд ли сильно изменит жизнь садоводов в ближайшей перспективе, однако на разрешение некоторых ситуаций может повлиять.

Материал подготовила Татьяна Скворцова