Изменения гражданского законодательства о самовольных постройках (с 01.09.2015).

Федеральным законом от 13.07.2015 года №258-ФЗ внесен ряд значимых изменений в статью 222 ГК РФ, регулирующую вопросы узаконения и сноса самовольных построек.

Разберем основные новшества: 1. В пункт 1 ст. 222 внесен дополнительный критерий отнесения постройки к самовольной: возведение ее "на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта". Отметим. что и ранее этот критерий существовал, однако, он не был выделен отдельной строкой, а был включен в комплексное понятие «постройки, созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». 2. Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ в новой редакции определен перечень условий, при одновременном выполнении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственником земли или лицом, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. За арендатором земельного участка право собственности по-прежнему не может быть признано. Итак, условия признания права собствености на самовольную постройку:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; Для собственников земли право на строительство может быть ограничено лишь разрешенным использованием земельного участка. Вероятно, именно это и имеет ввиду законодатель: неподходящее разрешенное использование участка должно не только стать причиной признания постройки самовольной, но и основанием для отказа в легализации такой постройки.
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; Это положение закона является новым. Ранее существовавшая сдебная практика Верховного Суда РФ исходила из необхоимости соответствия постройки строительным нормам и градостроительной документации, существовавшей на момент строительства, а не на момент обращения в суд (Раздел о вопросах применения материального права Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством ВС РФ от 19.03.2014г.). С учетом того, что со временем градостроительная документация обычно усложняется и строительные нормы ужесточаются, по новому закону узаконивание самовольных построек станет еще сложнее.
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Это положение является традиционным и изменений не претерпело.

Требование, сложившееся в судебной практике, предусматривающее обязательное соблюдение порядка получения разрешения на строительство до обращения в суд, в закон не включено. Однако, надеяться на либерализацию судебной практики в этом вопросе я бы не стала. 3. И наконец, самое важное и революционное изменение касается порядка сноса самовольных построек (п.4. ст. 222 ГК РФ в новой редакции). Если раньше снос самовольных построек в целом по стране производился исключительно по решению суда, то теперь органам местного самоуправления дано право самостоятельно принимать решения о сносе самовольных построек! Впрочем, не любых, а расположенных на земельных участках, не отведенных для строительства данных объектов, и находящихся:

• в зонах с особыми условиями использования территории (охранные, водоохранные, санитарно-защитные и т.п.), кроме зон охраны объектов культурного наследия.
• на землях общего пользования (улицы, проезды, площади и т.д.)
• в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Кратко резюмируя, можно сказать, что законодатель стремился дать право административного сноса органам местного самоуправления только в отношении объектов, которые действительно сильно мешают большому количеству людей и явно расположены не там, где нужно. В реальной же жизни административный снос может затронуть, например: капитальные здания, возведенные на предоставленном в аренду участке земель общего пользования, вместо временного торгового павильона. Дачные домики на земельных участках, предоставленных в аренду для огородничества без права строительства, если такой участок попал в зону с особыми условиями использования. Возможны и иные случаи, все их сейчас не предугадать, однако, многие из них, на мой взгляд, все-таки заслуживают судебного разбирательства. Административный снос должен выполняться по решению органа местного самоуправления тем лицом, которое возвело самовольную постройку за свой счет. Если же такое лицо установить не удалось, то орган местного самоуправления будет вправе снести такую постройку самостоятельно, уведомив общественность за два месяца следующими способами:

• обеспечить опубликование в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов;
• обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления;
• обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка.

Если же «хозяин» постройки известен, то решение о сносе постройки направляется ему лично. Срок сноса устанавливается органом самоуправления «с учетом характера постройки», но не может превышать 12 месяцев. Интересно, что нижняя граница срока законом не определена. Т.е. нельзя исключать установление органом местного самоуправления, например, недельного срока на снос постройки. Забавно, что законом не предусмотрены и последствия неисполнения самовольным застройщиком решения органа местного самоуправления. Право местной администрации самостоятельно снести постройку или обратиться к судебным приставам для этого случая не предусмотрено, т.е. администрация должна будет через суд понуждать обязанное лицо снести постройку. В итоге мы опять получаем тот же судебный спор о сносе самовольной постройки. О праве заинтересованных лиц обжаловать в суд такое решение органа местного самоуправления в законе не сказано, однако, данное право никто не отменял и предусмотрено оно различными процессуальными кодексами (АПК РФ, КАС РФ), как право любого гражданина или организации обжаловать решение органа публичной власти. Закон вступает в силу с 01.09.2015 года.

Материал подготовила Татьяна Скворцова.