Автор статьи:

Ахмоева Ольга Валерьевна

Арбитражный и гражданский юрист. Стаж с 2001 г.

+7-919-354-61-01

Как узаконить перепланировку квартиры?

Прежде, чем делать перепланировку в своей квартире нужно задать себе вопрос: «А возможно ли будет узаконить то, что планируется сделать?». Лучше всего задуматься об этом до, а не после выполнения всех работ. В противном случае, когда ремонт уже будет закончен, может выясниться, что сделанная перепланировка не соответствует строительным или санитарным нормам. Такое несоответствие может серьезно нарушить процесс нормальной эксплуатации жилья, а кроме того, сильно усложнит узаконение перепланировки.

Чем грозит незаконная перепланировка:

• Разрушением конструкций жилого дома. Это, пожалуй, страшнее, чем любые меры административного воздействия.

• Вынужденным восстановлением старой планировки. В соответствии с п.3 ст.29 Жилищного Кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние. То есть собственник или наниматель жилого помещения вынуждены будут нести двойные затраты: сначала непосредственно на перепланировку, а потом на то, чтобы привести свое жилое помещение в прежнее состояние, в котором оно было до перепланировки.

• Продажей квартиры с публичных торгов или расторжением договора социального найма жилого помещения и выселением из квартиры (ст.29 Жилищного Кодекса РФ).

• Сложностями при продаже жилого помещения (мало кто захочет покупать квартиру с самовольной перепланировкой).

• Административным штрафом. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах в соответствии со ст.7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Таким образом, задумывая перепланировку, нужно понимать, что можно делать, а что нельзя.

Итак, нельзя:

1. Расширять санузлы за счет жилых помещений (площадь ванной или туалета можно увеличить только за счет коридоров);

2. Располагать ванную или кухню над жилыми комнатами соседей снизу.

3. Нарушать вентиляционные шахты;

4. Делать в несущих стенах проемы без соблюдения требований к их ширине и усилению (вообще-то, проемы в несущих стенах делать можно, но только по проекту и с надлежащим усилением, и, желательно, силами организации, которая имеет специальный допуск СРО* к такого видам работам);

5. Нарушать другие строительные нормы.

В любом случае, для того, чтобы гарантированно быть уверенным в допустимости осуществления Ваших планов, очень желательно заранее заказать проект перепланировки у специализированной проектной организации, имеющей допуск СРО* к проектированию.

В случае, если вы все-таки уже осуществили перепланировку, то в соответствии с современным законодательством, узаконение сделанной перепланировки возможно только в судебном порядке. Однако, в действительности, при определенных условиях, часто возможно узаконить перепланировку и без суда.

Разберем оба варианта:

Узаконение перепланировки через суд.

Как предусмотрено п.4 ст.29 Жилищного Кодекса РФ: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью».

В соответствии с требованиями вышеуказанной нормы способом узаконения перепланировки является обращение в суд с иском о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии. Для того, чтобы такой иск был удовлетворен истец (собственник или наниматель квартиры) должен доказать, что перепланировка не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Доказываются эти обстоятельства путем сбора заключений специализированных организаций по вопросу безопасности данной перепланировки:

• Техническое заключение о безопасности строительных конструкций;

• Заключение Роспотребнадзора по вопросу о санитарной безопасности;

• Весьма желательно получить письма от противопожарной службы, управляющей компании (ЖЭКа) и Управления архитектуры о том, что они не возражают против сохранения Вашей квартиры в перепланированном состоянии. Впрочем, последнее не является обязательным и зависит от практики конкретного судьи. Мы в процессе работы по узаконению перепланировок стараемся эти документы получать в целях более гладкого прохождения дела.

Рассматривая подобный иск, суд может (хоть и не обязательно) поинтересоваться мнением Ваших соседей снизу, сверху и с двух боков по данному вопросу, поэтому желательно с ними не ссориться. В каждом конкретном случае могут обнаружиться и иные обстоятельства, которые суд посчитает необходимым выяснить и установить.

Узаконение перепланировки во внесудебном порядке.

Узаконение перепланировки во внесудебном порядке предполагает получение двух основных документов:

• Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения, на основании которого Вы были бы вправе приступить к выполнению перепланировки, если бы она еще не была сделана.
• Акт ввода в эксплуатацию перепланированного (переустроенного) жилого (нежилого) помещения. Этот документ подписывается не только представителями органов власти, но должен быть подписан самим собственником квартиры и организацией, которая непосредственно выполняла строительные работы по перепланировке (переустройству) в вашей квартире.

Оба эти документа в городе Челябинске готовят районные администрации.

Обратиться в названные органы с апреля 2015 года можно через МФЦ по двум адресам: г.Челябинск, ул.Труда, д.164, ул.Комарова, д.39.

Таким образом, внесудебное узаконение перепланировки предполагает ту же самую процедуру, как если бы перепланировка еще не была сделана: сначала получаем разрешение на нее, а затем фиксируем тот факт, что выполненная перепланировка соответствует ранее полученному разрешению.

До обращения в администрацию вашего района необходимо, как минимум:

• получить технический паспорт, описывающий состояние квартиры до перепланировки,
• выполнить проект перепланировки и получить техническое заключение о безопасности планируемой перепланировки. Техническое заключение законом не предусмотрено, однако, де-факто без него перепланировки обычно не согласовывают. Желательно чтобы техническое заключение выдавала другая организация, не та которая непосредственно занималась изготовлением проекта, конечно же имеющая допуск СРО* на изготовление соответствующих технических заключений. В случае не предоставления вышеуказанного технического заключения положительного результата не следует ожидать, скорее всего, будет отказ.
• Предоставить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру (Свидетельство о государственной регистрации права собственности и договор (иной документ), на основании которого данное свидетельство было выдано). В случае если ваша квартира находиться в залоге, например, у банка (ипотека), то вам потребуется еще разрешение банка на перепланировку (переустройство) квартиры и, возможно, разрешение страховой компании (так как банки обычно страхуют ипотечные квартиры.
• Кроме того, ранее для подачи документов с целью получения разрешения на перепланировку требовалось согласование проекта планируемой перепланировки с жилищно-эксплуатационной или управляющей организацией, что рождало, конечно же, много сложностей и произвол соответствующих организаций. На сегодняшний день это требование отсутствует, то есть проект будущей перепланировки не нужно согласовывать с жилищно-эксплуатационной организацией, осуществляющей содержание вашего дома.

В любом случае, если вы планируете перепланировку или переустрйство Вашей квартиры, или уже сделали перепланировку, лучше обратиться к юристу, который может дать вам квалифицированный совет о том, как вам лучше поступить и каким путем пойти. Кроме того, не забывайте, что законодательство в Российской Федерации постоянно меняется и, при, казалось бы, прозрачном механизме действий, всегда существуют «подводные камни», о которых может знать только специалист, систематически занимающийся этим вопросом.

*Саморегулируемые организации - некоммерческие организации, объединяющие субъекты предпринимательской деятельности, работающие в определенной отрасли производства товаров (работ, услуг), либо объединяющие субъекты профессиональной деятельности определенного вида. Порядок образования и деятельности саморегулируемой организации, основные цели и задачи регулируются в Российской Федерации Законом № 315-Ф3 от 01.12.2007г. (в ред. от 25.06.2012) «О саморегулируемых организациях». Другими словами, в указанных ситуациях у организаций должны быть свидетельства тех саморегулируемых организаций, членами которой они являются, о том, что указанные организации имеют право производить соответствующие строительные работы, заниматься изготовлением проектов или выдавать технические заключения.

Автор материала Ахмоева Ольга Валерьевна