Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

В ноябре 2015 года в Челябинской области утверждены результаты переоценки (установления новой кадастровой стоимости) земель населенных пунктов (Приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года №263-П, который вступил в силу 13 ноября 2015 года). Что касается других категорий земель: промышленности, сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного и водного фонда, то кадастровая стоимость указанных земель была утверждена более ранними Приказами (№ 47-П от 21 марта 2013 г., № 279-П от 18 ноября 2014 г., № 48-П от 28 января 2015 г., № 27-П от 22 февраля 2013 г.).

На что влияет кадастровая стоимость?

• На размер земельного налога

• На размер арендной платы за государтсвенный или муниципальный земельный участок

Узнать кадастровую стоимость своего земельного участка вы можете из публичной кадастровой карты (https://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.599232892&z=33 — скопируйте адрес ссылки в адресную строку). На этом Интернет-ресурсе просто нужно указать кадастровый номер вашего земельного участка и вам будет доступна вся информация о земельном участке, внесенная в ПКК на данный момент, в том числе его кадастровая стоимость.

Способы снижения кадастровой стоимости.

Отдельно стоит сказать о земельных участках, которые поставлены на учет после 13 ноября 2015 года, а также тех, которые после этой даты претерпели изменения, и в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения об их стоимости при изменении качественных и (или)количественных характеристик. Кадастровая стоимость таких объектов определяется не оценщиком методом массовой оценки, а индивидуально органом по кадастровому учету на основании Приказов Минэкономразвития РФ № 222 от 12 августа 2006 года и № 113 от 18 марта 2011 года. При определении кадастровой стоимости таких земельных участков кадастровая палата составляет соответствующий акт.

Снижение кадастровой стоимости таких участков может происходить в порядке исправления ошибки, возможно, допущенной органом кадастрового учета при определении кадастровой стоимости. Однако, здесь мы рассмотрим более универсальный способ: снижение кадастровой стоимости путем ее приведения к размеру рыночной на основании нового отчета об оценке данного земельного участка.

Порядок действий. Что делать?

1. Принять решение о том, насколько выгодно будет снизить кадастровую стоимость земельного участка или объекта недвижимости.

Прежде чем начинать процесс по снижению кадастровой стоимости земельного участка, нужно определить сумму экономии на арендных или налоговых платежах за 1 год, а также за весь период действия переоценки (от 3х до 5 лет). Для этого нужно обратиться к оценщику с запросом о том, на какую величину в Вашем случае возможно снизить кадастровую стоимость. И возможно ли. Большинство оценщиков, специализирующихся на данном виде оценки, подобную информацию дают бесплатно и в течение одного-двух дней. На основании полученной информации пересчитать обязательные платежи. Узнать стоимость услуг оценщика по подготовке полного Отчета об оценке рыночной стоимости участка, а так же стоимость услуг СРО, в котором этот оценщик состоит, и которое будет впоследствии выдавать заключение по его Отчету (подробнее см. ниже). Сравнить цифры и принять решение о целесообразности дальнейших действий.

2. Заказать выбранному оценщику Отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

3. Третьим этапом будет независимая экспертиза Отчета оценщика в Саморегулируемой организации оценщиков. Этот этап необходим для подтверждения соответствия отчета федеральным стандартам оценки и действующему законодательству. Итоговым документом будет Экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Для того чтобы этот этап был пройден успешно, желательно обращаться к оценщику, у которого уже был положительный опыт получения экспертного заключения Саморегулируемой организации о соответствии Отчета оценщика федеральным стандартам оценки и действующему законодательству.

После проведения экспертизы и получения положительного экспертного заключения Саморегулируемой организации отчет готов для передачи в комиссию при Росреестре.

4. Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (далее комиссия при Росреестре).

Время от времени вопрос о снижении кадастровой стоимости решается положительно именно на этом этапе. Если же комиссия при Росреестре приняла решение не в вашу пользу и отказала в снижении кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего Вам на праве собственности или находящегося у вас в пользовании (аренде), то следующим этапом будет обращение в судебный орган (см.ниже).

Обращаю ваше внимание на то, что обращение в комиссию при Росреестре для юридических лиц является обязательным, а для физических лиц добровольным.

К заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой оценки кроме отчета оценщика и положительного заключения экспертизы должны быть приложены следующие документы (Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах). Получить кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

• Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правами на земельный участок,

• Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (например, могут быть не учтены корректировки по виду разрешенного использования, доступности инженерных коммуникаций).

5. Судебное оспаривание кадастровой стоимости.

В случае получения отрицательного решения комиссии необходимо обратиться в Областной суд Челябинской области (именно этот судебный орган рассматривает дела о снижении кадастровой стоимости по первой инстанции) с административным исковым заявлением об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости либо об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии при Росреестре.

6. И, наконец, самый радостный этап – перерасчет налоговых и арендных платежей.

Вы получаете положительное решение суда, изменяете стоимость в Государственном Кадастре Недвижимости и получаете справку с новой кадастровой стоимостью.

Все. Можете ненадолго перевести дыхание: в ближайшие 3-5 лет вы будете оплачивать налоговые или арендные платежи исходя из установленной решением суда кадастровой стоимости вашего земельного участка.

Нужно не забывать о том, что процесс снижения кадастровой стоимости строго регламентирован государством и, в первую очередь, нежелателен для самого государства, так как это снижает объем платежей, поступающих в бюджет. Таким образом, нужно быть внимательным на каждом этапе:

• обратиться к нужному оценщику,

• проконтролировать оценщика на предмет правильности определения даты, на которую определена стоимость участка или объекта недвижимости,

• собрать необходимые документы для обращения в комиссию при Росреестре,

• в конце концов, правильно составить исковое заявление и участвовать в судебных заседаниях.

Удачи Вам!

Материал подготовила Окольнишникова Ольга