Переоформление права постоянного бессрочного пользования на право собственности или аренды: до и после 01 июля 2012 года.

Краткое содержание этой статьи можно прочитать ЗДЕСЬ. Там же можно оставить комментарий.

До введения в действие Земельного Кодекса РФ земля часто предоставлялась гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования. Теперь этот вид права сохранен только для государственных и муниципальных учреждений и казенных предприятий (ну и для некоторых иных лиц, которые, по сути, тоже относятся к учреждениям). Таким образом, данное право, предоставленное ранее гражданам или коммерческим организациям, подлежит переоформлению на право собственности или аренды. Ну это не секрет, и многим известно.

В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» юридические лица были обязаны до 01.07.2012 выкупить такие участки в собственность или взять их в аренду. Для садовых товариществ и ГСК, а так же для граждан, переоформление сроком не ограничивается (п. 2.1., п. 3 ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ).

Нормы о переоформлении постоянной бессрочки часто путают с пунктом 1 ст. 36 Земельного Кодекса РФ, в соответствии с которой собственникам объектов недвижимости предоставлено исключительное право приобретения земли под своими зданиями в собственность или в аренду. И действительно, порядок переоформления постоянного (бессрочного) пользования идентичен порядку выкупа земли собственниками зданий. Тем не менее, путать их нельзя. Это разные основания приобретения прав на землю. Лица, имеющие землю на праве постоянного бессрочного пользования обладают более широким кругом прав, чем собственники зданий, а именно:

1. Они имеют право выкупа или получения в аренду земли даже если объекты недвижимости на этой земле отсутствуют или разрушены. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05; Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2013 по делу N А41-39547/12; Постановление ФАС Поволжского округа от 27.08.2013 по делу N А57-5951/2012; Постановление ФАС Поволжского округа от 27.08.2013 по делу N А55-32789/2012; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.07.2013 по делу N А05-13321/2012; Постановление ФАС Уральского округа от 29.05.2013 N Ф09-3380/13 по делу N А60-37783/2012)

2. При оформлении земли собственниками зданий на основании ст. 36 ЗК РФ, заявитель может претендовать только на ту площадь земли, которая занята зданием и необходима для его эксплуатации, т. е., если на большом участке расположено маленькое здание, то претендовать на выкуп всего участка вы не сможете, поскольку весь он для эксплуатации объекта недвижимости не нужен. Если же этот участок ранее предоставлялся Вам на праве постоянного бессрочного пользования, то вы сможете требовать в собственность или в аренду весь участок, какими бы смешными не были расположенные на нем объекты (Постановление ФАС Московского округа от 27.09.2012 по делу N А40-81741/11-16-740).

3. Наличие права постоянного (бессрочного) пользования позволяет выкупать землю, занятую объектами незавершенного строительства (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 82/09 по делу N А55-1164/2008; Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2013 N Ф09-3046/13 по делу N А76-16284/2012; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2013 N Ф03-329/2013 по делу N А73-7681/2011)

4. При переоформлении права постоянного бессрочного пользования участок считается сформированным, его можно поставить на кадастровый учет на основании документа об отводе в постоянное (бессрочное) пользование и даже установить точные границы по координатам. Более того, отсутствие в кадастре сведений о координатах не является основанием для отказа в переоформлении «постоянной бессрочки» (п. 2.6. Федерального закона №137-ФЗ). А это, значит, что, во-первых, значительно меньше предъявляется требований, касающихся делимости участка (в частности, в практике есть случаи, когда, при нахождении одного объекта недвижимости на нескольких участках это обстоятельство не препятствовало оформлению прав), а во-вторых, можно обойтись без утверждения схемы земельного участка (п.7. ст. 36 ЗК РФ), процесс подготовки и утверждения которой является наиболее долгим и трудоемким в процедуре выкупа.

5. В в некоторых решениях (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.10.2013 по делу N А45-1360/2013; Постановление ФАС Московского округа от 27.01.2012 по делу N А41-5065/11) судом признано право на переоформление в собственность постоянного (бессрочного) пользования даже несмотря на наличие на участке построек без документов (фактически, самовольных построек). Если ранее вы занимались земельным правом, или просто следили за материалами этого ресурса, то вам известно, что ситуация эта уникальна: обычно суды (в особенности, арбитражные) возражают против выкупа участков, уже занятых неоформленными постройками.

И все это изобилие удовольствий долгое время было доступно счастливым обладателям государственных актов и постановлений о праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако, возникает вопрос. Существует ли такое право до сих пор, или для коммерческих организаций оно прекратилось после первого июля 2012г. ?

Простой анализ законодательства не дает прямого ответа на этот вопрос. С одной стороны, наиболее подробной, внятной и часто применяемой нормой о переоформлении «постоянной бессрочки» является именно тот самый п.2 ст. 3 Федерального закона о введении в действие Земельного Кодекса РФ. Именно в этом положении закона имеется указание на то, что переоформление выполняется в порядке ст. 36 ЗК РФ, и может производиться как в собственность, так и в аренду. Однако, данная норма действует только до 01.07.2012г. С другой стороны, в данной статье речь идет не о праве, а об обязанности переоформить постоянное (бессрочное) пользование на собственность до 01.07.2012. За нарушение данной обязанности предусмотрен штраф (ст. 7.34 КоАП РФ). Значит ли это, что после 01.07.2012 года прекращается и право на переоформление или нет?

В силу п. 3 ст. 20  Земельного Кодекса РФ  «право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется». Статьей 45 ЗК РФ так же не предусмотрено такое основание прекращения ПБП, как его непереоформление в установленный срок.

В силу п. 6 ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ «коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке», а в соответствии с п. 1 названной статьи «права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20-24 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, сама по себе необходимость переоформления никуда не давается. Однако означает ли она, что сохраняется возможность переоформления не только на право аренды, но и на право собственности, которое в этих пунктах почему-то не названо? Может ли при переоформлении использован порядок, предусмотренный статьей 36 ЗК РФ, ссылки на который в указанных пунктах нет? Приходится признать, что нормы о переоформлении, сохраняющие действие и после 01.07.2012 сформулированы более, чем странно, и не дают ответы на поставленные вопросы.

В итоге возникает правовая неопределенность. Право постоянного (бессрочного) пользования законодательством для большинства юридических лиц не предусмотрено, однако, оно существует и не прекратилось, а переоформить его на одно из прав, предусмотренных законом вроде бы и можно, но не ясно на какое именно право и в каком порядке.

При наличии в законе подобных пробелов, критерием истины является практика. В нашем случае, судебная практика. На настоящий момент (ноябрь 2013 года) прошло уже почти полтора года с момента окончания срока, до которого организации должны были переоформить свои права. За это время какая-то судебная практика по данному вопросу уже должна была появиться, ведь не может же такого быть, что все желающие успели переоформить свою землю в срок. Всегда есть кто-то, кто срок пропустил, и теперь пытается догнать ушедший поезд. Именно рассматривая их опоздавшие заявления, органы местного самоуправления, а за ними и суды, должны были сформировать позицию по решению вышеназванных вопросов. Однако, перелопатив всю арбитражную практику по указанной статье, приходится констатировать, что на данный момент в открытых источниках нет ни одного судебного акта, рассматривающего ситуацию, когда заявитель обратился за переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования после 01.07.2012г..

Будем надеяться, что через какое-то время эта ситуация все-таки прояснится.

Цена выкупа при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования.

Отсутствие судебной практики по переоформлению постоянного (бессрочного) пользования после июля 2012 года может быть объяснено несколькими причинами, основной из которых я вижу просто общее снижение количества заявлений о выкупе земельных участков. И снижение это обусловлено тем, что с 01.07.2012 года в большинстве регионов был отменен льготный выкуп земельных участков, и выкупная цена, вместе с кадастровой стоимостью, резко возросла. Однако, в Челябинском регионе, где областными властями сохранена возможность выкупа земельных участков собственниками зданий за 2,5% от кадастровой стоимости или за пятикратный (трехкратный) размер земельного налога (Постановление Правительства Челябинской области от 19.09.2012 №478-П), вопрос по выкупу по-прежнему актуален и отсутствие практики мало понятно.

Однако, и для нашей области вопрос цены ясен не во всех случаях.

Дело в том, что вышеназванное Постановление Правительства Челябинской области касается только тех заявителей, на участках которых имеются здания, строения и сооружения.

В случае, если на выкупаемом земельном участке расположены законченные строительством объекты недвижимости, ранее приватизированные из государственной или муниципальной собственности, выкупная цена определяется в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка.

Если на участках находятся иные законченные строительством объекты недвижимости, находящиеся в собственности заявителя, то выкупная цена определяется для Челябинска в пятикратном размере земельного налога, в других населенных пунктах нашей области — в трехкратном размере земельного налога.

К тем случаям, когда переоформление «постоянной бессрочки» не связано с наличием на участке оформленных объектов недвижимости, Постановление о льготной цене, в его буквальном толковании, не относится. Так же оно, строго говоря, не относится и к определению цены на участки, занятые объектами незавершенного строительства. Надо сказать, в этих ситуациях вообще не понятно, как определять выкупную стоимость: должна она быть установлена в размере кадастровой стоимости (в соответствии с п. 1.1. ст. 36 ЗК РФ) или в размере рыночной стоимости (общая норма для любой приватизации), или все-таки по аналогии может быть применен льготный выкуп? Ответ на этот вопрос зависит от того, применяется ли вообще ст. 36 к переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования после 01.07.2012г., ведь ссылка на статью 36 имеется только в пресловутом п.2 ст. 3 Федерального закона к ЗК РФ, устанавливающей обязанность по переоформлению до 01.07.2012. Разъяснения на эту тему, как я уже писала, в практике пока отсутствуют.

Если Ваш личный опыт позволяет как-то прояснить вышеназванные вопросы, прошу перейти в мой БЛОГ и оставить комментарий.

Материал подготовила Татьяна Скворцова.