Автор статьи:

Скворцова Татьяна Владимировна

Земельный юрист. Стаж с 2004 г.

+7(908)080-00-35

Изменения Земельного Кодекса РФ 2014-2015гг: предоставление земельных участков без торгов.

В целом новая процедура предоставления земельных участков без торгов основана на существующем порядке, т.е. разделена на четыре главных этапа:

1. Определение и утверждение уполномоченным органом границ и основных характеристик предоставляемого земельного участка. Ранее эта процедура называлась утверждением схемы земельного участка, теперь она урегулирована более подробно и названа предварительным согласованием предоставления земельного участка (не путать с ранее существовавшей процедурой предварительного согласования места размещения объекта)
2. Кадастровые работы проводятся на основании утвержденной схемы или проекта межевания территории;
3. Регистрируется право публичной собственности на земельный участок, кроме случаев, когда участок образован из земель или земельных участков, право собственности на которые не разграничено.
4. Заключение договора купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования участка, поставленного на кадастровый учет, или принятие решения о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность или постоянное (бессрочное) пользование.

Таблица 2

Вышеописанный порядок является общим. Особенности предоставления земельных участков без торгов для некоторых часто встречающихся случаев (собственникам зданий, сооружений или садоводам) дополнительно урегулированы специальными нормами закона (например, ст. 39.20). Подробнее хотелось бы остановиться на процедуре предварительного согласования предоставления земельного участка, описанной в ст. 39.15 ЗК РФ в новой редакции.

Особенности порядка подготовки решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка по сравнению с ранее существовавшей процедурой утверждения схемы:

1.            Решением о предварительном согласовании предоставления земельного участка утверждается схема земельного участка. Однако, важнейшим новшеством является то, что по новой редакции закона, схему, которую предстоит утвердить, готовит сам заявитель, а не орган публичной власти. Администрация лишь рассматривает предложенную заинтересованным лицом схему и утверждает ее, либо отказывает в утверждении при наличии оснований, исчерпывающий перечень которых предусмотрен законом (см. Образование земельных участков). Таким образом, законодатель, очевидно, стремится допустить заинтересованных лиц к процессу образования необходимых им земельных участков и снизить коррупционную составляющую, а заодно и расходы местных бюджетов.

2.            Иной вариант схемы (не такой, как разработан заявителем) может быть утвержден при наличии письменного согласия заявителя – п. 12. ст. 39.15.

3.            Предварительное согласование предоставления земельного участка выполняется не только в целях утверждения схемы (когда участок предстоит образовать, и нет проекта межевания), но и в целях подтверждения предоставления участка заинтересованному лицу, если участок предусмотрен проектом межевания. Делается это, видимо, для того, чтобы заявитель заранее мог знать о возможном предстоящем отказе в предоставлении земельного участка, и не оплачивал зря кадастровые работы.

4.            Установлен 10-дневный срок возврата заявления о предварительном согласовании по формальным основаниям, например, в связи с отсутствием предусмотренных законом документов (п.3 ст. 39.15). Полагаю, что это в целом позитивно, т.к. повышает оперативность взаимодействия между заявителем и органом власти.

5.            Введена процедура приостановки рассмотрения заявления о предварительном согласовании, если на рассмотрении находится ранее поданное заявление о предварительном согласовании участка, частично или полностью совпадающего с указанным в заявлении. Заявления рассматриваются по очереди (пункты 4, 6 ст. 39.15).

6.            Решение об отказе в предварительном согласовании должно содержать все основания отказа – п. 17 ст. 39.15. Полагаю, что данное новшество является весьма полезным при возникновении необходимости обжалования отказа в судебном порядке.

7.            В решении о предварительном согласовании указывается право заявителя обращаться без доверенности за постановкой соответствующего участка на кадастровый учет и регистрацией права государственной или муниципальной собственности (пп. 12 п. 9 ст. 39.15). Таким образом, сокращается количество документов, подготовка которых необходима в процессе предоставления земельного участка.

8.            Если заявленная цель предоставления не соответствует разрешенному использованию или категории земли, то в решении о предварительном согласовании должно быть указано на необходимость изменения соответствующих характеристик земельного участка.

9.            Срок действия решения о предварительном согласовании – 2 года.

10.          Решение о предварительном согласовании является достаточным основанием для последующего предоставления участка в порядке ст. 39.17. после постановки земельного участка на кадастровый учет. Таким образом, очевидно, определена обязанность органа публичной власти предоставить участок, если заявитель своевременно обратился с таким заявлением после его постановки на кадастровый учет.

11.          Решение о предварительном согласовании относится к конкретному лицу, т.е. иное лицо (например, новый собственник здания, расположенного на участке) не может продолжать по нему работать. Какая-либо переуступка прав,  возникших из такого решения, законом не предусмотрена, что, по моему мнению, является недостатком новой процедуры.

12.          Если участок должен предоставляться в порядке переоформления иного права, например права постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного пользования, то в заявлении о предварительном согласовании должно быть указание на прекращение переоформляемого права.

Новое в предоставлении сформированных земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет.

1. После того, как участок образован, его предоставление регулируется статьей 39.17 ЗК РФ в новой редакции. Чем новая процедура предоставления отличается от старой?
2. Установлен 10-дневный срок возврата заявления по формальным причинам, например, к заявлению приложены не все документы, предусмотренные законом – п. 3 ст. 39.17 – аналогично с процедурой предварительного согласования;
3. Заявления рассматриваются по очереди, т.е. фактически установлен приоритет ранее поданного заявления, которого закон раньше не предусматривал – аналогично с процедурой предварительного согласования.
4. Установлен срок для подписания договора заявителем (30 дней), которого в предыдущем варианте Земельного Кодекса не было.
5. Сформулирован закрытый перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка (ст. 39.16 ЗК РФ в новой редакции)

Группы оснований отказа в предоставлении земельного участка без торгов:

1. У заявителя нет прав не приобретение данного участка без торгов (пп.1, 15, 17 ст. 39.16 ЗК РФ),
2. Нарушены права третьих лиц: испрашиваемый участок принадлежит другому лицу на каком-то праве – пп.2,3 ст. 39.16 ЗК РФ, на участке находятся постройки, принадлежащие другим лицам – пп.4,5 ст. 39.16 ЗК РФ, другому лицу утверждена схема земельного участка – пп.22 ст. 39.16, с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории или о комплексном освоении территории – пп.9,10 ст. 39.16 ЗК РФ, участок является предметом аукциона или поступило заявление о проведении аукциона в отношении участка, образованного для этой цели - пп.11, 12 ст. 39.19 ЗК РФ, в отношении участка опубликовано извещение о его предоставлении для ИЖС, ЛПХ или иных подобных целей - пп.13 ст. 39.16 ЗК РФ.
3. Законодательный  запрет на предоставление соответствующего участка на требуемом праве (участок изъят из оборота – пп.6 ст. 39.16 ЗК РФ, зарезервирован для государственных или муниципальных нужд – пп.7 ст. 39.16 ЗК РФ, не может быть предоставлен на заявленном праве – пп. 19 ст. 39.16, изъят для государственных или муниципальных нужд – пп.23 ст. 39.16 ЗК РФ)
4. Участок в силу определенных собственных характеристик не может быть предоставлен: отсутствует разрешенное использование или разрешенное использование не соответствует цели предоставления - пп.14, 20 ст. 39.16 ЗК РФ, площадь превышает установленный максимальный размер - пп.16 ст. 39.16 ЗК РФ, не отнесен к определенной категории – пп.21 ст. 39.16, границы подлежат уточнению – пп.24 ст. 39.16 ЗК РФ, площадь, указанная в заявлении превышает площадь, указанную в схеме или проекте межевания – пп. 25 ст. 39.16 ЗК РФ.

Наиболее спорной группой оснований является, конечно, последняя. Ведь если такой недостаток, как отсутствие уточненных границ, может исправить сам заявитель в рамках процедуры предварительного согласования предоставления земельного участка, то, например, отсутствие категории или разрешенного использования могут устранить только уполномоченные органы. Между тем, такой обязанности на них не возлагается. Такое основание, как несоответствие разрешенного использования заявленной цели тоже вызывает вопросы. Например, заявителю участок нужен для эксплуатации существующего административного здания, а администрация отказывает в его предоставлении на том основании, что он расположен в коммунально-складской зоне. Ранее такие отказы признавались судами не законными. Неужели эта лояльная практика прекратится? Пока не понятно.

С другой стороны, нельзя не заметить отсутствие такого основания для отказа, как наличие на участке самовольных построек. Долгое время мы имели замкнутый круг: нельзя получить участок с расположенной на нем самовольной постройкой, и нельзя узаконить постройку, не получив участок. В результате сотни и тысячи безопасных объектов оставались за рамками гражданского оборота. Хотелось бы надеяться, что эта проблема будет как-то решена.

Так в целом выглядят новые процедуры предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Конечно, рассмотреть все нюансы нового законодательства в рамках одной статьи не получится, множество важных изменений касаются частных случаев, таких, как оформление земельных участков для эксплуатации существующих объектов недвижимости или для индивидуального жилищного строительства. Этим ситуациям я постараюсь в будущем посвятить дополнительные статьи.

Автор материала СкворцоваТатьяна Владимировна