Автор статьи:

Скворцова Татьяна Владимировна

Земельный юрист. Стаж с 2004 г.

+7(908)080-00-35

Пересечение границ участка с красными линиями.

При оформлении земельных участков люди часто встречаются с отказами, мотивированными тем, что границы участка пересекаются с так называемыми красными линиями. 

Что такое красные линии?

Красные линии – это границы территорий общего пользования: улиц, бульваров, проездов, скверов, береговые полосы водных объектов общего пользования и т.п.. (п.11 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ). 

Почему участки в красных линиях не подлежат приватизации? 

Запрет на приватизацию земель общего пользования установлен пунктом 12 ст. 85 ЗК РФ. 

В то же время аренда земельных участков, расположенных в границах красных линий, в ряде случаев возможна. Так в красных линиях могут быть образованы земельные участки для размещения линейных сооружений или временных объектов. Земельные участки, предоставляемые в аренду под киоски и павильоны, часто образуются в красных линиях. 

В этой статье я не буду анализировать все случаи наложения участков на земли общего пользования: таких ситуаций много, они решаются по-разному и вообще не всегда имеют приемлемое для заявителя решение. Здесь я лишь помогу разобраться,  действительно ли в вашем случае имеет место пересечение участка с красными линиями. Правомерно ли администрация ссылается на это обстоятельство?

Как и какими документами устанавливаются границы земель общего пользования (красные линии)?

В соответствии с тем де пунктом 11 ст. 1 ГрК РФ (Градостроительного кодекса) красные линии устанавливаются в документации по планировке территории. 

В силу п.4 ст. 41 ГрК РФ документация по планировке территории бывает двух типов: это проекты планировки территории и проекты межевания территории. В соответствии с пп.1 п.3 ст. 42 и п.6 ст. 43 ГрК РФ красные линии устанавливаются в проектах планировки и отображаются в проектах межевания. 

Не нужно путать документацию по планировке территории с документацией территориального планирования (например, генеральным планом – ст. 23 ГрК РФ). Генеральный план утверждается на весь городской округ (городское, сельское поселение), иногда – на населенный пункт в его составе, а проект планировки - лишь на квартал. 

Проект планировки легко отличить по названию. Документ, которым определяются красные линии, обычно называется примерно так: «Проект планировки территории в границах улиц Ленина – Кирова – Петрова – Иванова г. Челябинска». Сам проект планировки территории должен быть выложен на сайте муниципального образования. В силу п. 3 ст. 41.1 ГрК РФ документация по планировке территории выполняется в системе координат, используемой для ЕГРН. Иногда красные линии внесены в ЕГРН, однако, к сожалению, не во всех случаях. 

Могут ли границы территорий общего пользования (красные линии) определяться генеральными планами?

Администрации в обоснование своих отказов часто ссылаются на то, что красные линии будто бы установлены генеральными планами. Правы ли они? Ответ на этот вопрос сложнее, чем кажется. 

Современные генеральные планы сведений о красных линиях  содержать не должны. В этом можно убедиться, ознакомившись со ст. 23 ГрК РФ. Да и определить с помощью генеральных планов точное расположение всех улиц и проездов обычно и невозможно: слишком мелкий масштаб. 

Однако до 2004 года (введение в действие ГрК РФ) действовали другие нормы права, и генеральные планы имели несколько иной вид и правовой смысл. 

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 22.12.1993 N 18-58 «Об утверждении Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации» в составе генеральных планов могли утверждаться так называемые документы детальной планировки (аналоги современной документации по планировке территории). И вот такие проекты детальной планировки территории действительно могли содержать в своем составе чертежи красных линий (п. 11.7 названной Инструкции). 

В то же время, большинство выполненных тогда проектов детальной планировки не соответствуют требованиям к определению расположения красных линий, которые действовали в то время. В частности, п. 11.7 названной Инструкции требовал определять координаты узловых точек красных линий, а так же разрабатывать профили проектируемых улиц. Всего этого обычно не делалось. Те старые генеральные планы и проекты детальной планировки, на которые сейчас ссылаются администрации, чаще всего выглядят просто как черно-белый эскиз без каталога координат, на котором нарисована граница улицы/проезда. 

В Апелляционном определении Свердловского областного суда от 18.12.2019 по делу N 33а-21730/2019 суд дал оценку таким генеральным планам:

«… из проекта "Упорядочение застройки района "Палкинский Торфяник" Верх-Исетского района города Екатеринбурга", утвержденного постановлением Главы города Екатеринбурга от 16 марта 2000 года N 241-ф нельзя достоверно установить, что характерные точки 1 и 7 запрашиваемого земельного участка пересекают красные линии, поскольку из данного проекта (черно-белая схема) не следует где конкретно проходит красная линия, линия мест общего пользования (дорога, проезд)».

Пример из практики:

В моей практике недавно был судебный спор, когда администрация отказала в перераспределении земельного участка на том основании, что перераспределяемый участок накладывается на земли общего пользования. Границы земель общего пользования администрация определяла не красными линиями и не документацией по планировке территории, а генеральным планом населенного пункта 1995 года. 

Суд первой инстанции согласился с доводами администрации, однако апелляция отменила решение и приняла новый судебный акт, обязав администрацию утвердить схему расположения земельного участка в целях перераспределения. Апелляция руководствовалась именно тем, что генеральный план 1995 года красных линий фактически не определял. 

Кому интересно, с решением апелляции можно ознакомиться на сайте Челябинского областного суда (УИД 74RS0027-01-2020-001351-07).

А если схема расположения земельного участка противоречит современному генеральному плану?

Как я уже писала раньше, современные генеральные планы красных линий не определяют. 
Позиция о том, что чертежи генерального плана сами по себе не могут заменить документацию об установлении красных линий,  выражена в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2019 N 2-КА19-3:

«Доказательств того, что в составе Генерального плана утверждены карты, на которых отображены красные линии, относящие испрашиваемый участок к территории общего пользования, административным ответчиком не представлено».

Тем не менее, наивно думать, что факт противоречия современному генеральному плану не повлияет на оформление земельного участка. Разумеется, повлияет. 

Красных линий, определяющих границы улиц, на современных генеральных планах обычно нет, да и отобразить их там сложно, однако есть так называемые объекты местного значения, в том числе дороги (п.1 ч.5 ст. 23 ГрК РФ). 

В соответствии с п. 7 ч.5 ст. 27 ЗК РФ земли, предназначенные под размещение дорог федерального, регионального и местного значения, ограничиваются в обороте, т.е. не могут предоставляться в собственность. В силу п. 17 ст. 39.16 наложение испрашиваемого участка на территорию, предназначенную для размещения объекта федерального, регионального или местного значения, является основанием для отказа в его предоставлении (в том числе в аренду). 

В соответствии со ст. 70.1 ЗК РФ земли, предназначенные для размещения объектов федерального, регионального и местного значения, подлежат резервированию. Теоретически это означает, что порядок учета генеральных планов при образовании/предоставлении участков должен быть таким:

• 
  утверждается генеральный план, на котором указывается планируемая дорога местного (федерального, регионального) значения;
• издается правовой акт о резервировании земель под размещение дороги;
• на основании акта о резервировании ограничиваются в обороте земли, предназначенные для размещения дороги.

В действительности все происходит не так. Органы местного самоуправления резервируют земли отнюдь не всегда, однако суды им это прощают. 

Так в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017 Верховный суд разъяснил, что генеральный план, предусматривающий размещение объекта местного значения, для целей ограничения оборота земельных участков может применяться напрямую без акта о резервировании. Предоставление таких земельных участков запрещено. 

Таким образом, в случае наложения испрашиваемого земельного участка на дорогу, предусмотренную генеральным планом, нормы о красных линиях и землях общего пользования не применяются, однако применяются иные нормы, которые тоже обычно влекут невозможность предоставления участка.  

Итог. В ряде случаев можно отстоять интересы заявителя, если администрация заявляет о наложении испрашиваемого земельного участка на земли общего пользования (пересечение с красными линиями). Однако далеко не всегда. Дела о подобных пересечениях являются сложными и обычно требуют индивидуального разбора.

Автор материала СкворцоваТатьяна Владимировна