Автор статьи:

Скворцова Татьяна Владимировна

Земельный юрист. Стаж с 2004 г.

+7(908)080-00-35

Если здание окружено чужим участком и чужим забором. Как обеспечить доступ без сервитута?

Речь идет о ситуации, очень распространенной на территориях бывших советских заводов, санаториев, складских баз и т.п. Большая часть объектов недвижимости там обычно принадлежит некому крупному собственнику – правопреемнику советского предприятия, но некоторые здания проданы другим лицам. Назовем их для простоты Мелкими собственниками.

Таким образом, за одним забором обычно расположено имущество, принадлежащее разным организациям. При этом сам забор, а так же ворота, проходные, коммуникации и внутриплощадочные дороги обычно принадлежат Крупному собственнику, контролирующему территорию. Участки в подобных комплексах часто образуются таким образом, что Крупному собственнику отводится почти весь участок старого завода, а для мелких собственников вырезаются анклавы под зданиями. Примерно так:

Если Мелкий собственник поссорится с Крупным собственником, то пользоваться своим имуществом ему станет очень непросто.

Пример из жизни

Недавно мне довелось вести арбитражное дело по спору между крупным и мелким соседом в подобной ситуации, связанное с обеспечением доступа к зданию, расположенному за забором старого советского завода.  Ситуация выглядела так:

При этом с Крупным собственником существовал давний конфликт, в результате которого проезд через проходную временами становился затруднителен, а то и вовсе невозможен. Чтобы спокойно эксплуатировать свое здание, забыв о неприятном соседе, Мелкому собственнику требовалось организовать самостоятельный выезд на территорию через собственные ворота, расширив свой участок.

Примерно так:

В его случае это было технически возможно, т.к. здание располагалось недалеко от забора.

Почему не сервитут?

На настоящий момент самым простым и известным способом решения проблем доступа к имуществу, окруженному чужим участком, является сервитут.

Сервитут – это правовая конструкция, обязывающая одно лицо пропускать другое лицо через свой участок. Вопрос об установлении сервитутов урегулирован, казалось бы, относительно неплохо. Кроме непосредственно норм о сервитуте: ст. 274-277 ГК РФ, 23 ЗК РФ, существует Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010 и "Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) , где сформулированы основные позиции о сервитуте. В ряде случаев мелкие собственники и сами предпочитают сервитут другим способам обеспечения доступа к своему имуществу, т.к. сервитут позволяет пользоваться существующими чужими дорогами.

Но те, кто действительно не имеет возможности попадать к себе иначе как через чужие проходные, прекрасно знают, что сервитут решает проблему доступа плоховато. Никакой сервитут не обеспечит проезда к зданию, если проходная закрыта на ключ, а ключа у вас нет.

Конечно, Крупный собственник обязан пропускать на свою территорию лицо, с которым у него соглашение о сервитуте, но сторонних лиц, например,  клиентов Мелкого собственника он может и не пропустить. И, уверяю вас, ни один клиент не будет фиксировать факт недопуска, чтобы вы впоследствии могли взыскать убытки с крупного соседа. Он просто развернется и уедет, пока вы будете размахивать своим соглашением о сервитуте.

При таких обстоятельствах самостоятельный доступ к имуществу является очень значимой ценностью. Однако, чтобы его получить, нужно «подвинуть» границы чужого участка и демонтировать чужой забор.

Поскольку тема для многих актуальна, опишу дело, которое мне довелось вести, и в котором эти задачи были решены. Номер дела и наименования сторон я, к сожалению, не могу указать прямо на сайте, т.к. не имею на это разрешения клиента.

Цель спора:

Изменение границ участков Крупного и Мелкого собственников таким образом, чтобы участок Мелкого собственника получил смежество с землями общего пользования (самостоятельный выход на улицу). Задача, как я уже писала, состоит в том, чтобы получить такую картинку:

Базовое условие достижения цели:

Техническая возможность организации самостоятельного доступа. Если ваше здание прямо в центре чужой территории, и путь к нему пролегает мимо чужих объектов, то присоединить к своему участку землю под дорогой вряд ли получится. Возможно, вашу проблему сможет решить разработка проекта межевания территории, но это дорогостоящее и очень непростое мероприятие, которое никому, кроме вас, не нужно.

Возможность организации самостоятельного доступа доказывается индивидуально и зависит от условий местности.

Формулировка исковых требований по делу об изменении границ соседних участков.

Скажу сразу, что подобные дела, связанные с переформированием существующих участков и обеспечением доступа без сервитута, законом практически не урегулированы, а кроме того – относительно редки в судебной практике. Поэтому у юристов, в том числе, у самих судей, возникает вопрос, как правильно сформулировать исковые требования, чтобы они более-менее соответствовали статье 12 ГК РФ (статья о способах защиты права), и при этом были исполнимы. Ведь исполнять решение по такому делу будет кадастровая палата, которая должна внести в ЕГРН новые координаты участков. Нужно, чтобы она смогла это сделать с учетом технических особенностей ведения кадастра.

В рассматриваемом деле наши требования были разбиты на 3 ключевые группы:

1. По изменению границ и уменьшению площади «вражеского» участка;
2. По соответствующему изменению границ и увеличению площади своего участка с включением в наш участок куска земли под дорогой, которая раньше относилась к «вражескому» участку.
3. По переносу чужого ограждения так, чтобы оно не препятствовало доступу к нашему зданию.

Первая группа требований была построена на нормах о признании сделок недействительными (ст. 167-168 ГК РФ). Мы просили признать недействительным  договор аренды земли ответчика в той части земной поверхности, которая необходима для обеспечения проезда к нашему зданию. В порядке применения последствий недействительности сделки просили возвратить спорную часть земной поверхности во владение арендодателя (Комитета по управлению имуществом г. Челябинска) путем изменения границы участка ответчика. Оба требования сопровождались каталогом координат, разумеется. Иначе кадастровая палата не смогла бы перенести границу, даже если бы очень захотела.

Примечание: Клиенты часто спрашивают, можно ли не заморачиваться с координатами и изменением границ чужого участка, а оспаривать договор ответчика полностью. Отвечу, что раньше так и делали, поскольку юридическая техника по разрешению земельных споров не имела инструментов, позволяющих оспаривать договор аренды (купли-продажи) земли только в той части, которая нарушает права истца. У меня самой когда-то давно было в практике такое дело (А76-29834/2009).

Но сейчас необходимый механизм есть, и причинение ответчику избыточного ущерба может послужить основанием для отказа в иске. Теоретически судья может и сам удовлетворить иск частично (т.е. в отношении не всего участка,  только его части), если в деле будут сведения о координатах именно спорного куска земли. Но я бы на это не очень рассчитывала: истец больше заинтересован в избрании верного способа защиты права, чем судья. Судье проще отказать, чем мучиться с формулировкой резолютивной части, когда истец даже не удосужился помочь ему в этом.

Далее было заявлено требование об установлении границ нашего участка в соответствии с каталогом координат (с присоединением нужной части земли). Однако здесь имелся важный нюанс: наш участок не был выкуплен на момент спора, поэтому присоединение высвободившегося участка государственной земли (который отрезали у соседа) к другому участку государственной земли (сформированному для эксплуатации нашего здания) не имело очевидных правовых препятствий.

Примечание.  Если бы участок под нашим зданием уже принадлежал нам на праве собственности, то просто присоединить к нему кусок городской земли по суду было бы нельзя,  поскольку переход земли в частную собственность происходит за плату по процедуре выкупа (ст. 39.3, 39.15 ЗК РФ).

Если ваша ситуация  такова, что ваш участок уже у вас в собственности, то вы не сможете использовать иск об установлении границ своего участка для присоединения к нему значительной дополнительной территории. Такой иск может применяться собственниками, только если речь идет о споре при межевании, т.е. об уточнении границ участка, который вы и раньше использовали на законном основании, но в ЕГРН отсутствовали сведения о его границах. При этом площадь вашего участка может увеличиться по сравнению с данными правоустанавливающего документа не более, чем на 10%.

Как же вы должны поступить, если нужно именно присоединить большой кусок земли под дорогой, который никогда вам не принадлежал? По этому вопросу сформированной практики нет, поэтому нет и готового ответа. Вам придется продумывать свою ситуацию и формировать практику самостоятельно, как это было сделано нами при работе по рассматриваемому делу. Либо обратиться ко мне, чтобы я за вас придумала, как вам правильнее поступить. Такая работа называется «разработка позиции по делу» и выполняется, разумеется, платно (простите за откровенную рекламу в информационной статье).

Про третью группу требований (относительно переноса забора) напишу позже. Такие требования имеют негаторный характер, т.е. теоретически должны основываться на ст. 304 ГК РФ, однако ничего более подробного об этой ситуации в законе не написано.

Применяемые нормы.

Очевидно, что если в основе вашего иска лежит требование о признании сделки недействительной полностью или в части, то необходимо доказать, что подлежит применению одна из норм статей 168-179 ГК РФ (о недействительности сделок). Наиболее понятным и часто встречающимся основанием признания сделок недействительными является ст. 168 ГК РФ – недействительность сделки, нарушающей требования закона или иных нормативных актов.

В нашем случае договор ответчика был признан недействительным по причине несоответствия следующим положениям закона:

• п.4 ст. 41 Градостроительного Кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, сейчас редакция изменилась) – о необходимости обеспечения доступа к каждому образованному участку в случае раздела;
• пункты 4,6 ст. 11.9 ЗК РФ – о запрете на образование земельных участков, если это ведет к невозможности эксплуатации зданий и сооружений;
• ст. 36 ЗК РФ (сейчас ей соответствует ст. 39.20 ЗК РФ) в толковании Постановления Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 №1152/14, из которого следует, что исключительное право собственника здания на приобретение земли распространяется только на участок, занятый зданием и необходимый для его использования.

Отмечу, что для обоснования подобных требований необходимо ссылаться на нормы, которые действовали на момент заключения оспариваемого договора. Поскольку в нашем случае договор аренды ответчика был заключен в 2014 году (хоть дело и было закончено в 2020), то мы применяли старые нормы. Поскольку изменения земельного законодательства идут быстро, то вам ссылки на эти нормы могут не подойти или подойти не полностью, придется подбирать что-то другое.

Юридически значимые обстоятельства

Таким образом, в качестве наиболее важных юридически значимых обстоятельств, которые мы доказывали в своем деле, можно выделить следующее:

•  техническая возможность организации самостоятельного проезда к зданию истца без нарушения законных интересов иных лиц (доказывалось экспертизой);
•  невозможность эксплуатации здания истца по назначению без организации для него самостоятельного доступа (тоже доказывалось экспертизой).
•  избыточность площади участка ответчика (доказывалось экспертизой);

Всего по нашему делу было проведено 3 экспертизы суммарно по десяти вопросам.

Примечание. Наше дело имело ту особенность, что доступ к зданию через проходную выполнялся по однополосной, односторонней дороге, не соответствующей требованиям СП 37.13330.2012.  «Промышленный транспорт». Таким образом, безопасно использовать на постоянной основе производственное здание, обеспеченное таким неубедительным проездом, было действительно невозможно. При этом ответчик предлагал обременить сервитутом именно эту дорогу, другой в наличии просто не было.

Думаю, что далеко не везде ситуация является столь вопиющей. Однако если вы всерьез задумались о вложениях в организацию индивидуального доступа, значит, по какой-то причине действительно не можете без него обходиться. Вот именно то, что ваше здание не может нормально использоваться в существующих условиях, и необходимо доказать. Причины такой невозможности, думаю, могут быть разными.

Спорные вопросы:

1. В каких случаях можно с уверенностью утверждать, что ваша потребность в самостоятельном доступе является основанием для удовлетворения подобного иска? Ни в каких. Проблема эта урегулирована плохо. Закон действительно запрещает образование земельных участков, не обеспеченных доступом (п. 26 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), однако нигде не написано, когда именно можно требовать выдела земли для организации самостоятельного проезда, а когда суд сочтет, что вам достаточно сервитута. А когда посчитает, что и сервитут вам не нужен: вы вполне можете скакать к своему объекту через буераки (установление сервитута тоже отнюдь не всегда является беспроблемной задачей, но об этом я напишу в другой статье).

Невозможность эксплуатации здания по назначению без самостоятельного доступа доказывается для каждой ситуации индивидуально.

2. Является ли избыточность площади участка ответчика абсолютно необходимым условием удовлетворения подобного иска? Честно говоря, думаю, что нет, хотя в нашем случае имелся этот довод, и мы его, разумеется, использовали. Обстоятельство невозможности эксплуатировать здание истца без самостоятельного доступа все-таки важнее.

Подходы судов

Если смотреть на существующую практику, можно сделать вывод о том, что суды, разрешая разного рода споры о взаимном расположении границ, ограждений, размещении дорог и т.п. склонны руководствоваться таким туманным, но важным понятием, как баланс интересов сторон.

О необходимости учитывать баланс интересов при разрешении споров об образовании земельных участков сказано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 450/13 по делу N А13-3182/2009. В том же постановлении ППВАС сказано о том, что сам по себе факт непредоставления одной из сторон максимально выгодных условий при образовании участков не свидетельствует о нарушении ее прав. Проще говоря, в обстоятельствах повсеместной недостаточности земли вполне можно сократить площадь участка одного соседа, чтобы обеспечить базовую потребность другого соседа. В частности, потребность в доступе.

Такая позиция имеется еще в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 28.10.2015 N Ф09-7406/15 по делу N А60-3686/2015 и Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.06.2015 N Ф09-3799/15 по делу N А50-7421/2013.

Вопрос о переносе (демонтаже) ограждения ответчика в том месте, где ваша дорога должна выходить на улицу.

Казалось бы, этот вопрос является техническим, но без него все остальное бессмысленно. В большинстве случаев решение этой задачи сильно осложнено тем обстоятельством, что спорное ограждение устанавливалось много лет назад на законном основании,  а истец при покупке здания знал об его наличии.

При таких обстоятельствах нет оснований заявлять требование об обязании ответчика за свой счет демонтировать древний законный забор.

В нашем случае ситуация была осложнена еще больше – ответчик был режимным предприятием, и простой демонтаж забора был невозможен.

Для решения проблемы мы заявили требование о том, чтобы обязать нас самих установить забор вдоль изменившейся границы участка ответчика таким образом, чтобы сохранилась целостность периметра ограждения режимного предприятия. Только после этого по решению суда мы получали право провести демонтаж. Данное требование было мотивировано статьей 304 ГК РФ, однако без какой-либо имплементации.

Скажу сразу, что вышеописанный подход к избавлению от чужих заборов является крайне экзотичным, но он сработал, поскольку разумен и позволяет реально решить проблему. Думаю, что если бы судебным актом не удалось обеспечить соблюдение пропускного и внутриобъектового режимов ответчика, то в требованиях нам бы отказали: суды довольно трепетно относятся к режимным предприятиям.

Так примерно выглядело дело, которое мне недавно довелось закончить.

Автор материала СкворцоваТатьяна Владимировна