Договор аренды недвижимости. Когда можно не регистрировать в Росреестре?

Многим известны нормы статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

И основываясь на этом, арендодатель и арендатор нередко заключают договор аренды на 11 месяцев, а при длительных арендных отношениях каждый год перезаключают его вновь на 11 месяцев.

Однако есть условия, при наличии которых договор аренды недвижимого имущества даже с фактическим сроком год и более может не регистрироваться.

Одним из таких условий является заключение договора аренды на неопределенный срок.  

Что говорит судебная практика?

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме № 59 от 16.02.2001 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была изложена правовая позиция, согласно которой договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Так, в деле, дошедшем до высшей судебной инстанции, рассматривался спор, где, по мнению арендодателя, арендатор незаконно занимал здание после истечения договора аренды, поскольку возобновленный на неопределенный срок договор аренды не был зарегистрирован.

ВАС РФ согласился с выводом арбитражного суда первой инстанции, который отказал в иске арендодателю, сославшись на то, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор аренды между истцом и ответчиком возобновлен на неопределенный срок, то такой договор в государственной регистрации не нуждается.    

Суды до настоящего времени придерживаются указанного мнения (Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2014 № Ф09-14721/13 по делу № А50-4222/2013, Постановление ФАС Уральского округа от 21.09.2012 № Ф09-8333/12 по делу № А76-19164/2011, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2012 по делу № А33-7809/2011).

Какая позиция у Росреестра?

Даже если стороны заключат договор аренды на неопределенный срок и решат обратиться в Росреестр за государственной регистрацией договора, то Росреестр, основываясь на подобной судебной практике, откажет в государственной регистрации и такие отказы суды признают законными (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.02.2016 N Ф01-6232/2015 по делу № А79-3151/2015).

Практический вывод

Таким образом, при намерении установить долговременные арендные отношения нет необходимости каждый год перезаключать договор аренды – арендодатель и арендатор на вполне законных основаниях могут заключить договор аренды на неопределенный срок.

Автор материала ПустоваяОлеся Георгиевна